物业极寒天气应急处置方案_极端天气物业小区培训

1.2021-06-15：雨灾之问：车库进水，车辆被淹，物业是否该赔偿？

2.北京住宅物业服务项目包括哪些?让我们一起来看看!

2021-06-15：雨灾之问：车库进水，车辆被淹，物业是否该赔偿？

“ 受切变线影响，2021年6月13日17时到14日05时我市出现极端天气气候事件。局地强降水达322毫米，小时雨强达125.4毫米，属濮阳市建市以来城区最大降水，在未受台风影响下，出现此类天气历史罕见 。”

这是濮阳气象局日后研判的消息，短短几行字的背后，却是一个城市的灾难。一场突如其来的豪雨，瞬间让城市一片汪洋，龙乡成了水乡，几乎全部道路大面积积水，许多车辆抛锚，很多小区也是积水严重，甚至倒灌进地下室、车库，市民财产损失惨重。灾害发生后，即便仍旧暴雨如注，有关部门已经开始组织救援，最大限度减少损失。

人有旦夕祸福，月有阴晴圆缺。自然灾害面前，人类其实相当脆弱。风雨过后，见到的未必是彩虹，而是剪不断理还乱的各式各样的麻烦。但归根结底，问题还是要处理和面对。本平台试图从法律角度追本溯源，探讨一下有关问题的处理，供大家参考，今天推出第一期：车库进水，车辆被淹，物业是否该赔偿？

回答问题之前，我们不妨看一个案例：

2017年8月3日，大连市暴雨成灾，沙河口区世嘉星海小区地下车库进水，多辆车被淹，孙先生停在车库停车位上的一辆北京现代车被淹受损，花费4.3万元对受损车辆进行维修。事后，孙先生将小区物业起诉到法院，要求物业公司赔偿车辆维修损失4.3万元。

法院审理认为，被告作为小区的物业服务单位，对小区物业服务区域负有管理、维护义务。《物业管理条例》第四十七条也规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。因物业公司未充分履行法律规定及物业服务合同约定的义务，造成孙先生的车水淹受损，物业公司应承担相应赔偿责任。

关于责任承担一节，2017年8月3日至4日，受第10号台风“海棠”残余环流北上和北方冷空气共同影响，全市出现强降水天气，降雨范围广、雨量多、强度大，市政管网排水不畅、小区车库地势低洼等因素均加剧了被告防止车库水淹、保护业主财产的难度。

孙先生作为成年人，对暴雨可能的危害应有一定的预判能力。孙先生未意识到暴雨时将车辆停放在地下车库可能产生的危险，故其对自身财产亦未尽到谨慎的注意义务。被告作为物业服务部门，在2017年8月3日之前，气象部门已对暴雨的雨量、时间进行了预测，并通过网络等多种媒体向公众发布预警，被告若采取了积极有效的防范、排水措施，暴雨造成的损害可能降至最低。依据本案的实际情况及被告在此次事故中的责任，法院酌定孙先生承担70%责任，小区物业按30%的比例承担孙先生损失。

沙河口区人民法院一审判决，大连瑞信物业管理有限公司赔偿孙先生车辆维修损失费1.29万元；驳回原告的其他诉讼请求。

一审宣判后，物业公司不服提起上诉。物业公司认为，2017年8月3日夜间到8月4日凌晨的暴雨符合法律规定的不可抗力，系自然灾害;物业已尽到通知义务并采取合理预防措施，不应对孙先生车辆损害后果承担赔偿责任;原审依据《物业管理条例》第四十七条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”，认定物业公司未充分履行法律规定的义务，应当承担相应赔偿责任是错误的，该法条并未对“充分履行”做具体的定义，而是对物业服务企业如履行上述义务的免责，物业公司在暴雨来临前，已采取了预防措施，不应当承担赔偿责任。

二审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。虽2017年8月3日至4日全市出现强降水，但该强降水并不属于不可抗力。大连市中院终审判决：驳回上诉，维持原判。

由此可以得出结论：

车主可以向物业公司进行索赔。

大部分情况下，积水都是慢慢积累的过程，这个过程并不是不可判断不可抗力的，因此如果出现积水淹车，物业是需要负责的。

物业与业主签订有物业服务合同，物业公司收取物业服务费，需要承担起相应责任。气象预报已经预测到暴雨，物业公司应事先通过张贴公告、广播等方式提醒业主。如果物业公司存在通知不到位、防范不及时，抢险未尽责的情况，那么可以认定物业公司存在过错，应承担相应责任。

根据《物业管理条例》第四十七条规定 ：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。因物业公司未充分履行法律规定及物业服务合同约定的义务，造成的车水淹受损，物业公司应承担相应赔偿责任。

法律规定的不可抗力因素 ：指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。

暴雨属于可预见因素，暴雨来临后导致的后果也是积累性的，因此在地下车库进水导致车辆被淹的事件中，不属于不可抗力。

其次，物业如果尽到了义务，但仍然造成财产受损，则物业履行了合约规定，不属于违约需要赔偿的范围。

北京住宅物业服务项目包括哪些?让我们一起来看看!

为了更好的了解物业的主体内容以及基本事项，规范物业服务，提升物业服务的水平，北京住建局研发制定了《北京市住宅物业服务项目清单》，相关内容如下：

一、综合服务

(一)服务机构与客户服务

1. 设置服务场所，并在小区内有明显指引标识。

2. 建立客服值班制度，受理、解决、解答业主提出的投诉、报修等服务需求。

4. 定期听取业主、物业使用人的意见和建议，接受业主、物业使用人的监督，改进和完善服务。

(二)人员

5. 从业人员按照相关规定配备并取得职业资格证书，物业服务人相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质资格或者委托具备相应资质的单位及个人实施。委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

6. 从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。

7. 项目负责人及各专业负责人经过专业培训。

(三)规章制度

8. 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、垃圾分类、房屋结构管理、维修管理、二次供水管理、电梯管理、装饰装修管理、违法建筑、值班、财务管理、收费管理、培训与考核、安全生产、项目负责人社区报到等管理制度。建立突发公共事件应急预案。

9. 建立内部管理制度、物业服务工作记录等。

(四)档案

10. 建立物业管理档案，包括：共有部分经营管理档案;共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;水箱清洗记录及水箱水质检测报告;装饰装修管理资料;业主名册;签订的供水、供电、垃圾清运、网络等书面协议;物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料;生活垃圾处理台账等相关资料;业主委员会、物业管理委员会成立及日常往来等相关资料;安全生产管理档案资料;物业服务合同备案档案材料;物业管理日常服务档案及其投诉、报修等工作记录;日常秩序维护、环境维护方面的维护记录和档案。

11. 配备档案管理人员。计算机管理基本信息、基础资料等。

12. 保管建设单位向物业服务人移交的档案资料。

(五)标识

13. 设置提示标识、指令标识、警告标识、禁止标识等各类物业服务信息标识。

(六)公示信息

14. 物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、****以及物业服务投诉电话。

15. 物业服务内容和标准、收费标准和方式等。

16. 电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、****、维保方案和应急处置方案等。

17. 上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

18. 上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况。

19. 房屋装饰装修活动的情况。

20. 车位、车库的出售和出租情况。

21. 其他应当公示的信息。

(七)专项服务委托管理

22. 签订专项服务合同，约定双方的责任。

23. 对专项服务工作按合同约定的服务标准进行监督、评价。

(八)服务品质检查

24. 制定检查计划并予以落实。

25. 对不合格内容项实施整改，并定期统计汇总。

26. 对业主、物业使用人定期开展物业服务满意度调查。

(九)装饰装修管理

27. 受理业主申请、签订装修管理协议。

28. 履行对业主进行禁止事项的告知义务。

29. 巡查与监督。

30. 装修垃圾的暂存与清运。

31. 装饰装修资料的建立、归集和保存。

(十)利用共用部分经营

32. 公共收益单独列账。

(十一)安全防范

33. 对物业服务人员开展教育与培训。

34. 及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项。

35. 识别危及人身安全的部位及场所，并制定相应的防范措施。

36. 对危害安全的行为进行劝阻、制止、报告。

37. 成立应急救援队伍，应对各类突发事件。

38. 配置各类应急物资。

39. 汛期及极端天气，发布预警信息、做好防范措施。

二、共用部位及共用设施设备运行、维修养护

(一)综合管理

40. 对各类机房进行综合性管理(标识、消防、防鼠、制度等)日常巡视、建立台账。

41. 制定维护保养工作计划。

42. 设置设备标识。

43. 组织维修养护和定期检测。

44. 水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的，应立即报告相关专业运营单位。

(二)房屋本体及附属构筑物

45. 组织开展共用部位的日常检查、记录。

46. 组织开展共用部位的日常维修养护。

47. 房屋安全的定期普查、完好性评定，附属构筑物的检查管理。

48. 存在安全隐患的告知业主，并采取相应的防范措施。

49. 应急处理(屋面漏水、门窗漏雨、外墙脱落等)。

(三)二次供水设施

50. 水箱管理(清洗、维护等)。

51. 二次供水卫生许可证公示、开展水质检测并公示检测报告。

52. 应急处理(停水、管道爆裂等)。

(四)排水系统

53. 污水泵维护。

54. 雨、污水井、屋面雨水口等设施检查、清理。

55. 雨、污水管道清理。

56. 化粪池清掏。

57. 应急处理(管道爆裂、管涌等)。

(五)照明和电气设备

58. 高低压变配电室管理。

59. 高压配电柜维护。

60. 变压器维护。

61. 低压配电柜维护。

62. 楼层配电室(井)维护。

63. 楼内公区照明灯和楼外照明灯的巡视与维护。

64. 避雷系统维护与检测。

65. 应急处理(停电)。

(六)空调系统

66. 中央空调机组的运行与维护。

67. 新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网的清洗等。

(七)安全防范系统

68. 监控系统运行与维护(显示器等)。

69. 摄像机运行与维护(摄像头、云台等)。

70. 门禁系统运行与维护(读卡器、电磁锁门锁、出门按钮)。

(八)电梯系统

71. 日常运行与安全检查。

72. 定期维护。

73. 定期检验和检测。

74. 应急处理(停电、困人解救、水浸)。

(九)消防设备设施与器材

75. 火灾自动报警系统运行维护。

76. 消防设备运行与维护。

77. 应急照明、疏散指示管理。

78. 灭火器管理。

(十)有限空间管理

79. 建立台账。

80. 日常管理(巡视等)。

(十一)智能化设备

81. 智能化设备的维修养护。

三、环境维护

(一)保洁

82. 楼内日常保洁(楼内大堂、一层候梯厅、楼道、楼梯、电梯轿厢)。

83. 外围日常保洁(天台屋面、楼外道路及设施、水景)。

84. 雨雪天气的保洁。

(二)有害生物防治与控制

85. 作业前发布安全提示。

86. 作业时的安全防护。

(三)生活垃圾分类、收集与清运

87. 建立垃圾分类制度。

88. 生活垃圾分类、收集与清运。

89. 宣传生活垃圾分类知识。

90. 对垃圾投放人进行指导、监督。

四、绿化养护

91. 灌溉。

92. 施肥。

93. 病虫害防治。

94. 整形修剪。

95. 除草。

96. 补种。

97. 冬季防护。

98. 绿化垃圾处理。

五、公共秩序维护

(一)值守

99. 对主要出入口进行值守。

100. 监控系统的值守。

(二)巡视

101. 制定巡视路线并定期调整，按照频次规定进行巡视，发现违规行为及时制止、上报。

(三)机动车进入及行驶管理

102. 提示进入车辆在小区内的安全行驶。

103. 限制超重、超宽车辆的进入。

(四)消防安全

104. 消防通道的日常巡查与管理。

105. 消防知识宣传。

106. 电动车充电管理。

107. 应急处理(灭火及紧急疏散)。

(五)地下空间

108. 建立台账。

109. 日常巡视。

110. 人防空间管理。